L’ipoteca
Alla banca che eroga un mutuo non basta verificare le caratteristiche soggettive (ad esempio l’assenza di protesti) ed oggettive (un reddito adeguato) del richiedente, ma si tutela ulteriormente disponendo una precisa garanzia, costituita dall’ipoteca, che le attribuisce il diritto di espropriare l’immobile, qualora il debitore non riesca a restituire il prestito. Tra l’altro la Banca pretende in genere che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.
L’ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non sia rinnovata.
L’estinzione avviene automaticamente, dopo 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata. Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, il decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (c.d. Bersani), definitivamente convertito in Legge n. 248 del 4 agosto 2006, ha introdotto un’importante novità: per cancellare l’ipoteca, la Banca deve inviare all’Agenzia del Territorio, entro 30 giorni dall’estinzione, comunicazione contenente la quietanza. Il conservatore entro il giorno successivo deve procedere d’ufficio alla cancellazione.
Il Notaio non è più necessario per l’autentica dell’atto con cui la banca acconsente alla cancellazione dell’ipoteca. Dunque il cittadino-consumatore per avere la piena disponibilità del proprio immobile non si dovrà più fare carico di adempimenti e spese.
Per i mutui estinti prima del 2 giugno 2007 il termine di 30 giorni decorre dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Moduli.it vi offre un fac-simile per la richiesta di quietanza attestante la data di estinzione del mutuo.
Gli stessi principi si applicano anche ai mutui frazionati, come quello stipulato dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione.
Infine quasi nessuno sa che dopo aver pagato un quinto del capitale del mutuo è possibile ottenere la riduzione della garanzia ipotecaria iscritta. Questa opportunità può rivelarsi utile quando l’immobile è gravato da un debito ormai modesto e si intende ottenere un nuovo mutuo con garanzia ipotecaria di secondo grado. Questo è il fac-simile da inviare alla banca.
